Por Alan Alfie, miembro de AAJRA
La nueva ley de alquileres, sancionada por el Senado el pasado Jueves 11 de junio, puso fin a una larga disputa legislativa que llevaba más de cuatro años en discusión. El espíritu de la ley busca mejorar la situación tanto de inquilinos como propietarios, brindando certidumbre a la situación actual. No obstante, será cuestión de tiempo determinar si esta legislación echará por tierra ciertos problemas que surgen de la relación entre ambos sujetos o, por el contrario, motivará nuevos conflictos.
Entre los aspectos relevantes de la nueva normativa, la cual modifica artículos del CCCN (Código Civil y Comercial de la Nación) referidos al contrato de locación, podemos destacar los siguientes:
- DOMICILIO ELECTRONICO: será posible constituir domicilio electrónico y serán eficaces todas las notificaciones y comunicaciones dirigidas a este.
- MES DE ANTICIPO, DEPÓSITO DE GARANTÍA Y REINTEGRO: en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, el mes de anticipo y el deposito de garantía no podrán ser superar el valor equivalente a 1 (UN) mes de alquiler, respectivamente. El reintegro del deposito de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor equivalente del último mes de alquiler.
- PROHIBICIÓN DE PAGO DE VALOR LLAVE Y FIRMA DE PAGARÉ O CUALQUIER OTRO DOCUMENTO: no podrá requerirse del locatario cualquier pago o firme de documento que sea ajeno al contrato original.
- PLAZO: en caso de ausencia de pacto que establezca un plazo mayor, se pasa de un mínimo de 2 a 3 años de duración.
- REPARACIONES NO URGENTES Y URGENTES: si hay que hacer algún arreglo en la propiedad, el locatario debe notificar al locador para que realice la reparación. El dueño tendrá diez días corridos contados a partir de recibida la notificación para realizarla; en casos urgentes tendrá 24 horas. Cumplidos estos plazos sin respuesta o negativa del locador, el inquilino podrá hacerse cargo del arreglo y descontarlo del alquiler.
- COMPENSACIÓN: los gastos a cargo del locador podrán ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.
- PAGO DE EXPENSAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS: aquellas expensas que provengan de gastos habituales, es decir, por aquellos servicios normales y permanentes deberá pagarlas el locatario. Las expensas extraordinarias deberá pagarlas el locador.
- RESOLUCION ANTICIPADA: el locatario podrá resolver el contrato de alquiler pasado los seis meses dando un mes de aviso al locador. Si lo cancela dentro del primer año deberá abonar al locador el valor de un mes y medio como penalidad; si lo hace pasado el año deberá pagar por el valor de un mes. En los contratos destinados a vivienda, si el inquilino permanece seis meses y notifica tres meses antes, no corresponderá pagar penalidad alguna.
- RENOVACION: en las locaciones destinadas a vivienda, dentro de los tres últimos meses del contrato cualquiera de las partes podrá convocar a la otra para que en el plazo no mayor a quince días acuerden la renovación del mismo. En caso que se niegue o no conteste el locador, el locatario tendrá derecho a resolver el contrato y no deberá de pagar la indemnización.
- GARANTIA: el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).
- VALOR: el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, que puede elevarse a diez veces.
- AJUSTE: el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por periodos mensuales y solo se ajustara el valor una vez al año utilizando como referencia el IPC (Indice de precios del consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables), elaborado y publicado por el Banco Central.
- DECLARACION ANTE AFIP: el locador estará obligado a declarar los contratos de locación ante la AFIP. El locatario también podrá informar a dicho organismo.
- PROGRAMA NACIONAL DE ALQUILER SOCIAL: se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso a la vivienda digna a aquellas personas que se encuentren en situación de violencia de genero, para regular la actividad de entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de canción y para promocionar un seguro obligatorio destinado a cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
- RESOLUCION DE CONFLICTOS: se dispone el desarrollo de mecanismos de mediación y arbitraje, de bajo costo o gratuitos, para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.